Calcular o reajuste de aluguel parece complicado no começo, mas a lógica é simples: você precisa saber qual índice está previsto no contrato, verificar o acumulado correto dos últimos 12 meses e aplicar esse percentual sobre o valor atual do aluguel.

O problema é que muitos proprietários erram justamente nesses detalhes: usam o índice do mês errado, aplicam a variação mensal em vez do acumulado anual ou fazem o reajuste antes do prazo permitido.

O reajuste existe para atualizar o valor do aluguel ao longo do tempo, acompanhando a inflação ou outro índice definido entre proprietário e inquilino. Em geral, esse reajuste é aplicado a cada 12 meses de contrato, normalmente na data de aniversário da locação.

Neste guia, você vai entender como calcular reajuste de aluguel pelo IGP-M ou IPCA em 2026, com fórmula simples, exemplo prático, erros comuns e modelos de mensagem para avisar o inquilino.

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IGP-M ou IPCA: qual escolher?

Antes de calcular o reajuste, é importante saber qual índice está previsto no contrato. Os dois índices mais comuns são o IGP-M e o IPCA.

O IGP-M, calculado pela Fundação Getulio Vargas, foi durante muitos anos o índice mais tradicional para contratos de aluguel. Ele considera uma composição de preços no atacado, ao consumidor e na construção civil. Por isso, pode oscilar bastante e sofrer influência de fatores como câmbio, commodities e preços no atacado.

O IPCA, calculado pelo IBGE, é o índice oficial de inflação do Brasil. Ele mede a variação de preços para o consumidor final e costuma ser visto como uma alternativa mais estável para contratos residenciais.

Índice Quem calcula Característica Quando costuma ser usado
IGP-M FGV Mais volátil, pode subir ou cair com força Contratos antigos e alguns contratos comerciais
IPCA IBGE Mais ligado à inflação do consumidor Contratos novos e locações residenciais
INPC IBGE Mede inflação para famílias de menor renda Algumas negociações específicas

Nos últimos anos, muitos contratos passaram a preferir o IPCA depois dos fortes aumentos do IGP-M em 2020 e 2021. Em 2026, o comportamento recente também mostra essa diferença: o IGP-M chegou a apresentar deflação acumulada em alguns períodos, enquanto o IPCA se manteve mais próximo da inflação ao consumidor.

Na prática, você não deve escolher o índice apenas na hora do reajuste. O correto é verificar o contrato. Se o contrato diz que o reajuste será pelo IPCA, use o IPCA. Se diz que será pelo IGP-M, use o IGP-M.

Se o contrato não deixa claro qual índice deve ser usado, o ideal é negociar com o inquilino e formalizar a regra por escrito.

A fórmula simples do reajuste de aluguel

A fórmula para calcular o novo aluguel é:

Novo aluguel = Aluguel atual × (1 + índice acumulado / 100)

Parece técnico, mas é fácil de aplicar.

Se o aluguel atual é de 1.500 reais e o índice acumulado em 12 meses é de 4,39%, você transforma 4,39% em número decimal:

4,39 / 100 = 0,0439

Depois soma 1:

1 + 0,0439 = 1,0439

Agora multiplica pelo aluguel atual:

1.500 × 1,0439 = 1.565,85

Nesse exemplo, o novo aluguel seria de 1.565,85 reais.

Exemplo prático: aluguel de 1.500 reais reajustado pelo IPCA

Vamos imaginar um contrato de aluguel residencial com as seguintes informações:

  • Valor atual do aluguel: 1.500 reais
  • Índice previsto no contrato: IPCA
  • Reajuste: anual
  • Data de aniversário do contrato: junho de 2026
  • IPCA acumulado de referência: 4,39%

O cálculo ficaria assim:

Novo aluguel = 1.500 × (1 + 4,39 / 100)

Primeiro, convertemos o índice:

4,39 / 100 = 0,0439

Depois aplicamos sobre o aluguel:

1.500 × 1,0439 = 1.565,85

Portanto, o aluguel reajustado seria de 1.565,85 reais.

Se preferir arredondar, o proprietário pode conversar com o inquilino e definir um valor como 1.565 reais ou 1.566 reais. O importante é manter transparência e respeitar o contrato.

Calculadora de reajuste de aluguel

Use a calculadora abaixo para simular o novo valor do aluguel. Informe o valor atual e o índice acumulado em 12 meses.

Essa calculadora não substitui a conferência do contrato, mas ajuda a evitar erros básicos no cálculo. O proprietário só precisa atualizar o índice acumulado correto antes de fazer a simulação.

Erros comuns ao calcular reajuste de aluguel

Mesmo com uma fórmula simples, muitos erros acontecem na prática. Veja os principais.

1. Usar o índice do mês errado

O reajuste deve considerar o índice acumulado de 12 meses aplicável à data de aniversário do contrato. Se o contrato vence em junho, normalmente você usa o acumulado mais recente disponível antes do reajuste.

Esse detalhe é importante porque os índices são divulgados com atraso. Nem sempre o índice do mês atual já está disponível no dia em que você vai fazer o cálculo.

2. Aplicar a variação mensal em vez do acumulado de 12 meses

Esse é um dos erros mais comuns. Se o IGP-M do mês foi 0,84%, por exemplo, isso não significa que o reajuste anual será de 0,84%.

Para reajuste de aluguel, geralmente se usa o índice acumulado nos últimos 12 meses. A variação mensal serve apenas para acompanhar o comportamento do índice naquele mês.

3. Reajustar antes de completar 12 meses

O reajuste anual só deve ser aplicado depois de completado o período previsto no contrato, normalmente 12 meses. Aplicar reajuste antes disso pode gerar conflito com o inquilino e problemas jurídicos.

Se você quer aumentar o aluguel fora do reajuste anual, isso já entra em outro tipo de negociação e precisa ser acordado entre as partes.

4. Usar um índice diferente do contrato

Se o contrato diz IPCA, não aplique IGP-M apenas porque naquele mês ele foi mais vantajoso. O contrário também vale. O índice correto é o que foi combinado no contrato.

Se proprietário e inquilino quiserem trocar o índice, o ideal é fazer um aditivo contratual ou registrar o acordo por escrito.

5. Não avisar o inquilino com antecedência

Mesmo quando o reajuste está previsto em contrato, é recomendável avisar o inquilino com clareza. Isso evita surpresa, melhora a relação e reduz a chance de atraso ou discussão.

A mensagem deve informar o valor atual, o índice usado, o percentual aplicado, o novo valor e a data em que começa a valer.

Como notificar o inquilino sobre o reajuste

A notificação não precisa ser complicada. O mais importante é ser educado, objetivo e transparente.

Modelo de mensagem para WhatsApp

Olá, [nome do inquilino]. Tudo bem?

Conforme previsto no contrato de locação, o aluguel terá reajuste anual a partir de [mês/ano], usando o índice [IGP-M/IPCA] acumulado dos últimos 12 meses.

Valor atual do aluguel: [valor atual]
Índice aplicado: [percentual]%
Novo valor do aluguel: [novo valor]
Data de início do novo valor: [data]

Qualquer dúvida, fico à disposição.

Modelo de e-mail

Assunto: Reajuste anual do aluguel

Olá, [nome do inquilino].

Conforme previsto no contrato de locação do imóvel localizado em [endereço do imóvel], informo que o aluguel será reajustado a partir de [data], considerando o índice [IGP-M/IPCA] acumulado no período.

Valor atual do aluguel: [valor atual]
Índice aplicado: [percentual]%
Novo valor do aluguel: [novo valor]
Vencimento com novo valor: [data de vencimento]

O reajuste segue a cláusula contratual de atualização anual do aluguel.

Fico à disposição para qualquer dúvida.

Atenciosamente,
[seu nome]

Quando você tem mais de um imóvel

Calcular o reajuste de um único imóvel é relativamente simples. O problema começa quando você tem dois, três ou mais imóveis com datas de contrato diferentes.

Um contrato vence em março, outro em junho, outro em setembro. Cada um pode ter um índice diferente, um valor diferente e uma data de reajuste diferente. Se o controle estiver em caderno, WhatsApp ou uma planilha desorganizada, é fácil esquecer o aniversário do contrato.

Esse é um dos erros que mais aparecem entre pequenos proprietários: lembrar do reajuste tarde demais ou aplicar o índice errado porque não havia um controle claro da data de cada contrato.

Se você está nesse ponto, o imobiRent foi criado exatamente para ajudar nessa rotina. Ele permite organizar imóveis, inquilinos, contratos, vencimentos e pagamentos em um só lugar.

Em vez de depender da memória ou de fórmulas manuais, você pode acompanhar os prazos e receber alertas antes da data de reajuste.

A ideia não é complicar a gestão. É fazer a transição natural de uma planilha simples para um controle mais seguro, especialmente quando a quantidade de imóveis começa a crescer.

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Perguntas frequentes sobre reajuste de aluguel

Posso reajustar o aluguel antes de 12 meses?

Em regra, o reajuste por índice de correção não deve ser aplicado antes de completar o período mínimo previsto, normalmente 12 meses.

Se houver necessidade de alterar o valor antes disso, o ideal é negociar diretamente com o inquilino e formalizar qualquer acordo por escrito.

Posso usar outro índice além de IGP-M ou IPCA?

Sim, desde que o índice esteja previsto no contrato e seja aceito pelas partes. Além do IGP-M e do IPCA, alguns contratos podem usar INPC ou outro índice de correção.

O importante é evitar mudanças unilaterais. Se o contrato define um índice, esse deve ser respeitado até que as partes concordem em alterar.

O inquilino pode recusar o reajuste?

Se o reajuste está previsto no contrato, respeita o prazo correto e usa o índice acordado, ele faz parte das condições da locação.

Mesmo assim, o inquilino pode tentar negociar, principalmente se o novo valor ficar acima do mercado ou se houver dificuldades financeiras. Nesses casos, proprietário e inquilino podem chegar a um acordo diferente, desde que tudo seja registrado por escrito.

Preciso refazer o contrato após o reajuste?

Na maioria dos casos, não é necessário refazer todo o contrato apenas por causa do reajuste anual previsto. O reajuste já faz parte da cláusula contratual.

No entanto, se houver mudança de índice, alteração importante de valor, renovação de prazo ou novas condições, pode ser recomendável fazer um aditivo contratual.

Qual índice é melhor para o proprietário?

Depende do contrato e do momento econômico. O IGP-M pode gerar reajustes maiores em alguns períodos, mas também pode ficar negativo em outros.

O IPCA costuma ser mais estável e mais fácil de explicar ao inquilino, porque está ligado à inflação oficial do consumidor.

Como controlar vários reajustes ao longo do ano?

O ideal é manter uma agenda com a data de início de cada contrato, índice usado, valor atual do aluguel e próxima data de reajuste.

Você pode fazer isso em uma planilha ou em um sistema específico. Se você ainda usa planilha, veja também nossa planilha gratuita de controle de aluguel.

Conclusão

Calcular reajuste de aluguel pelo IGP-M ou IPCA em 2026 não precisa ser difícil. O passo mais importante é verificar o contrato, confirmar qual índice foi combinado, usar o acumulado correto de 12 meses e aplicar a fórmula sobre o aluguel atual.

Para um aluguel de 1.500 reais reajustado por um índice de 4,39%, por exemplo, o novo valor fica em 1.565,85 reais. O cálculo é simples, mas precisa ser feito com atenção.

Se você administra apenas um imóvel, uma planilha pode ser suficiente para acompanhar datas e valores. Mas se você já tem vários imóveis, contratos com vencimentos diferentes e precisa lembrar reajustes, pagamentos e recibos, vale considerar uma ferramenta mais organizada.

O imobiRent ajuda pequenos proprietários a controlar imóveis, inquilinos, contratos, pagamentos, recibos e alertas de vencimento sem depender de fórmulas quebradas ou anotações perdidas.

Leia também: como organizar contrato de aluguel e planilha de controle de aluguel grátis.